Rješenje o porezu pri promjeni vlasnika Zinshaus objekta: interni obračun

Rješenje o Grundsteuer porezu ostaje posebna stavka pri prodaji Zinshaus objekta. Opština naplaćuje porez prema zakonskom okviru, dok kupoprodajni ugovor treba dodatno odrediti kako se ekonomski teret raspoređuje između prodavca i kupca za odgovarajući period.

Za provjeru su važni rješenje, stanje plaćanja, prenos vlasništva, ugovoreni dan presjeka i pravilo internog obračuna. Obračun zakupnine, režija i kaucija ne zamjenjuje ovu poresku provjeru.

Odvojiti poresko rješenje od pitanja poreskog obveznika

Prema § 9 Grundsteuergesetz 1955, vlasnik je u pravilu poreski obveznik za Grundsteuer. Za stvarna prava i suvlasništvo važe posebna pravila. Ova zakonska raspodjela uređuje odnos prema poreskom organu.

Kupoprodajni ugovor može posebno urediti interni obračun između prodavca i kupca. Takva klauzula raspoređuje ekonomski teret između ugovornih strana. Ona sama po sebi ne mijenja osobu koja se prema opštini smatra poreskim obveznikom.

Kod Zinshaus objekta zato treba u jednom spisu povezati poresko rješenje, podatke o poreskoj osnovici, opštinu i ugovorni obračun. Samo rješenje ne pokazuje automatski koji iznos treba interno poravnati.

Odrediti promjenu vlasnika i ugovoreni dan presjeka

Upis u zemljišne knjige, plaćanje kupoprodajne cijene, primopredaja i ekonomski prenos mogu nastupiti različitih dana. Ugovor zato treba izričito odrediti koji dan odlučuje o internom obračunu Grundsteuer poreza.

Strane trebaju jasno vremensko pravilo. Obračun može biti vezan za primopredaju, ugovoreni prenos koristi i tereta ili drugi precizno određen ugovorni datum. Pravilo mora odgovarati ostatku obračuna kupoprodajne cijene i primopredaje.

Članak o obračunu na dan presjeka kod kupovine Zinshaus objekta obrađuje zakupnine, režije i kaucije. Grundsteuer treba prikazati kao posebnu stavku jer njegova zakonska raspodjela slijedi drugačiju logiku.

Provjeriti rješenje, dospijeće i stanje plaćanja

Prije obračuna treba pribaviti potpuno aktuelno rješenje o Grundsteuer porezu. Provjeravaju se poreski konto, period, rate, izvršena plaćanja, otvoreni iznosi i svaka promjena koja utiče na poreski predmet.

Plaćeni iznos treba odvojiti od samo propisanog iznosa. Spis treba pokazati postoji li doplata, povrat, dogovor o ratama ili opomena. Svaka od tih stavki može uticati na interni obračun i treba imati dokaz.

Kod većeg Zinshaus objekta svaka poreska nepokretnost provjerava se posebno. Više parcela, pravo građenja ili ekonomske jedinice ne treba spojiti u jednu cifru bez provjere pravne i računovodstvene osnove.

Interni obračun precizno urediti ugovorom

Klauzula treba povezati iznos, period, dan presjeka i način plaćanja. Treba urediti i rješenja ili uplate koje stignu nakon prenosa, a odnose se na raniji period.

Ugovor treba odrediti ko traži, prosljeđuje i ekonomski snosi doplate ili povrate. Opšta odredba da javne dažbine prelaze na kupca pri primopredaji ostavlja otvorenim da li se misli na period nastanka, dospijeće ili dan plaćanja.

Postupak otkrivanja podataka pri prodaji Zinshaus objekta treba obuhvatiti poresku dokumentaciju. Prodavac treba otkriti rješenje i stanje plaćanja, a kupac treba uporediti klauzulu s tim dokumentima.

Otvorene poreske stavke pratiti do zaključenja

§ 11 Grundsteuergesetz 1955 predviđa zakonsko založno pravo na poreskom predmetu za Grundsteuer i sporedne troškove. Ova okolnost pripada završnoj provjeri ako su poreske stavke otvorene ili stanje plaćanja nije jasno.

Oslobađanje cijene zato ne treba zasnivati na neprovjerenoj izjavi kada rješenje, konto opštine ili dokazi o plaćanju imaju praznine. U zavisnosti od ugovora mogu se predvidjeti obaveza dostavljanja dokaza, uslov za zaključenje ili pažljivo određen zadržani iznos.

Provjera tereta u zemljišnim knjigama kod kupovine Zinshaus objekta dopunjuje poresku provjeru. Zemljišne knjige, opštinski podaci i kupoprodajni ugovor trebaju prikazivati isti ekonomski položaj.

Organizovati primopredaju i naknadni obračun

Pri primopredaji se zajedno predaju rješenje, podaci opštine, dokazi o plaćanju i interni obračun. Spis treba navesti osobu odgovornu za pitanja i kasnija rješenja.

§ 23 Grundsteuergesetz 1955 uređuje određene slučajeve prestanka poreske obaveze i predviđa plaćanje do kraja kalendarske godine u tim slučajevima. Ta odredba se ne smije koristiti kao opšte pravilo za svaki prenos vlasništva. Odlučuju poreski predmet, rješenje i konkretni ugovor.

Posebna stavka u planu primopredaje i dana presjeka pomaže da se prati šta je već plaćeno i koji obračun još treba izvršiti između strana.

Kontrolna lista za obračun Grundsteuer poreza

Prije potpisivanja treba zabilježiti aktuelno rješenje, opštinu, stanje plaćanja, poreski predmet i ugovoreni prenos koristi i tereta.

Prije oslobađanja kupoprodajne cijene provjeravaju se otvoreni iznosi, dokazi, rizik založnog prava i postupanje s kasnijim rješenjima. Interni obračun treba prikazati provjerljiv iznos i dokument na kojem se zasniva.

Više parcela ili različiti dani presjeka zahtijevaju listu pojedinačnih stavki. Zinshaus provjera rizika može pomoći da se otvoreni dokumenti pripreme za razgovor.