Slučajna šteta u Zinshaus objektu: obnova iz naknada osiguranja

Član 7 MRG nakon slučajne štete obavezuje zakupodavca da obnovi predmet zakupa u mjeri u kojoj je obnova dopuštena građevinskim propisima, tehnički moguća i pokrivena naknadama iz postojećeg osiguranja. Ova odredba zato ne stvara neograničenu obavezu da zakupodavac vlastitim sredstvima finansira svaku popravku.

U provjeri treba odvojeno dokumentovati štetu, upotrebljivost, područje primjene MRG-a, osiguranje i tehničko izvođenje radova. Članak o otkazu zbog rušenja i zamjenskom smještaju obrađuje drugo pitanje prestanka zakupa. Zagađenje lokacije pri kupovini stambene zgrade odnosi se na rizik kupovine i provjere, a ne na obnovu nakon slučajnog događaja.

Član 7 MRG: kada slučajna šteta pokreće obavezu obnove

Član 7 stav 1 MRG povezuje obavezu obnove sa slučajnim događajem zbog kojeg predmet zakupa postaje potpuno ili djelimično neupotrebljiv. Zakupodavac mora organizovati obnovu koja je dopuštena građevinskim propisima i tehnički moguća u mjeri u kojoj su naknade iz postojećeg osiguranja dovoljne. Zakonska obaveza je zato ograničena sa više uslova.

Prvo se mora utvrditi konkretna jedinica i njena upotrebljivost. Šteta na krovu, fasadi ili zajedničkoj instalaciji može uticati na stan, a da svaka pogođena jedinica nije neupotrebljiva u istom obimu. Stanje, pogođene prostorije i preostalo korištenje treba zato unijeti u činjeničnu hronologiju štete.

Član 7 stav 2 MRG za ostvarivanje prava na obnovu upućuje na član 6 MRG. Zahtjev mogu podnijeti opština u vlastitoj nadležnosti i svaki zakupac čiji je predmet zakupa postao neupotrebljiv. Pravo se zato procjenjuje prema šteti, predmetu zakupa i dokazima, a ne samo prema opštem obećanju zakupodavca.

Provjeriti naknadu osiguranja, pokriće i tehničku izvodljivost

Upućivanje na naknade iz postojećeg osiguranja određuje zakonski obim obnove. Zato nije dovoljno samo navesti da postoji osiguranje zgrade. Predmet treba sadržati polisu, dodatke, prijavu štete, komunikaciju sa osiguravačem, odluku o pokriću, stručne nalaze i trenutno stanje isplate.

Pokriće i isplata su odvojene činjenice. Osiguravač može najprije evidentirati štetu, provjeriti pojedine stavke ili odobriti naknadu samo za određene radove. Procjena troškova mora pokazati i koji su radovi dopušteni građevinskim propisima i tehnički izvodljivi. Sama prijava štete još ne dokazuje konačan budžet obnove.

Zakupodavci bi zato trebali voditi pouzdan plan obnove sa obimom štete, fazama radova, procijenjenim troškovima i stanjem finansiranja. Zakupci trebaju dobiti razumljiv pregled kada se prostorije obezbjeđuju, suše, popravljaju ili ponovo postaju upotrebljive. Otvorena pitanja pokrića ne smiju se predstavljati kao već odobrena naknada.

Odvojiti područje primjene MRG-a od stvarne neupotrebljivosti

Prije primjene člana 7 MRG-a mora se utvrditi zakupnopravni režim konkretnog ugovora. Oznaka stambene zgrade sama po sebi ne odgovara na to pitanje. Ugovor, predmet zakupa, zakonski izuzeci i eventualna potpuna ili djelimična primjena MRG-a moraju se provjeriti na osnovu ugovora i dokumentacije o objektu.

Zatim se neupotrebljivost mora precizno opisati. Potpuno zatvoren stan, neupotrebljivo kupatilo i samo vizuelno oštećenje predstavljaju različite situacije. Bitni su ugovorena namjena, pogođene prostorije, trajanje i pitanje da li je preostalo korištenje zaista u skladu sa ugovorom.

Ova razlika sprečava miješanje obaveze obnove, posljedica za naknadu i eventualne obaveze održavanja. Fotografije, stručni nalazi, zahtjevi organa, ugovor i vremenski slijed treba da opisuju isti prostor i istu štetu.

Šta zakupci trebaju dokumentovati i prijaviti nakon štete

Zakupci trebaju bez odlaganja zabilježiti stanje jedinice, pogođene prostorije i preostalo korištenje. Fotografije, videozapisi, poruke, izvještaji službi, dopisi organa i dnevna hronologija pokazuju kada je koje ograničenje počelo. Ozbiljnu štetu treba odmah prijaviti upravi kako bi se mogle koordinirati mjere sigurnosti i održavanja.

U predmet prema članu 7 treba staviti i ugovor i dodatke, obračune zakupnine, prijavu štete, vlastite troškove, zamjenski smještaj i komunikaciju sa zakupodavcem ili upravom. Označavanje štete kao potpune štete bez opisa pojedinih prostorija i funkcija nije dovoljno.

Član 7 stav 2 MRG izričito navodi zakupca čiji je predmet zakupa postao neupotrebljiv kao ovlaštenog podnosioca zahtjeva. Da li je zahtjev prikladan i koji postupak dolazi u obzir zavisi od režima zakupa, stanja i toka obnove. Pojedinačna provjera je naročito važna kada se prepliću osiguranje, postupci pred organima i više zakupaca.

Koordinirati pristup, sigurnost i radove u prostoru zakupa

Nakon slučajne štete stručnjaci, službe za hitne intervencije, izvođači i uprava mogu trebati pristup jedinici. Član 8 MRG obavezuje glavnog zakupca da omogući ulazak iz važnih razloga, uz odgovarajuće uvažavanje njegovih opravdanih interesa. Privremeno korištenje ili izmjena prostora može se morati dopustiti za potrebne ili svrsishodne radove pod zakonskim uslovima.

Pristup treba evidentirati prema razlogu, obimu, terminu, uključenim osobama i mjerama sigurnosti. Zakupci ne moraju prihvatiti svako moguće korištenje svojih prostorija. Zakupodavci i uprava trebaju ograničiti zahvat na ono što je potrebno, pravovremeno najaviti termine i zaštititi lične stvari i privatnost.

Obnova traži i jasna pravila za ključeve, gradilišni pristup, sušenje, odlaganje, privremeno čuvanje i ponovnu dozvolu korištenja. Pisani redoslijed smanjuje rizik da nužna mjera sigurnosti postane novi spor o stanju, šteti ili povratku zakupca.

Odvojeno provjeriti član 1104 ABGB i posljedice za naknadu

Član 7 stav 1 MRG u preostalom dijelu upućuje na član 1104 ABGB. Prema toj odredbi zakupodavac nije obavezan obnoviti predmet zakupa koji se zbog vanrednog događaja, kao što su požar, rat, epidemija, velika poplava ili nevrijeme, uopšte ne može koristiti. Istovremeno se za vrijeme potpune neupotrebljivosti ne plaća zakupnina ili druga naknada za zakup.

Zato se moraju odvojiti dva pitanja: u kojoj mjeri član 7 MRG zbog dostupnih naknada osiguranja može zahtijevati obnovu i koja posljedica za naknadu proizlazi iz stvarne upotrebljivosti. Postojanje osiguranja ne znači automatski da su svi troškovi pokriveni. Otvorena provjera pokrića sama po sebi ne rješava pitanje cijele zakupnine.

Djelimična neupotrebljivost zahtijeva posebnu procjenu. Moraju se utvrditi pogođene prostorije, ugovorena namjena, trajanje i preostalo korištenje. Fiksni procenat smanjenja ili automatsko potpuno oslobađanje ne mogu se izvesti za svaku štetu samo iz člana 7 MRG i člana 1104 ABGB.

Radni predmet za obnovu i osigurani slučaj

Za prvu pravnu i tehničku provjeru zakupci i zakupodavci trebaju napraviti jednu hronologiju. Ona treba sadržati datum štete, prvu prijavu, stanje prostorija, nalaze organa ili stručnjaka, mjere sigurnosti, termine i svaku promjenu upotrebljivosti. Svaki unos treba biti povezan sa dokumentom ili prepoznatljivim opažanjem.

Predmet osiguranja treba sadržati polisu i dodatke, prijavu štete, fotografije, stručne nalaze, procjene, odluku o pokriću, obračun i stanje isplate. Predmet zakupa treba sadržati ugovor i dodatke, pogođenu jedinicu, ugovorenu namjenu, uplate, zamjenski smještaj, komunikaciju i dogovore o pristupu i radovima.

Zakupodavci trebaju dodatno dokumentovati građevinsku dopuštenost i tehničku izvodljivost planiranih radova. Zakupci trebaju pisano prikupiti otvorena pitanja o povratku, privremenom rješenju i gubitku korištenja. Tako se vidi šta je riješeno, a gdje još nedostaje informacija, nalaz ili dogovor.

Sljedeći koraci nakon slučajne štete

Najprije treba zaštititi osobe, stvari i dokaze. Zatim treba utvrditi obim štete i upotrebljivost, provjeriti područje primjene MRG-a, dopuniti predmet osiguranja i procijeniti tehničku obnovu. Ovi koraci trebaju biti u istoj hronologiji i kada zakupac i zakupodavac imaju različite interese.

Za dalju provjeru pripremite ugovor, prijavu štete, fotografije, stručne nalaze, polisu, dopise osiguravača, procjene i cjelokupnu komunikaciju. Tek tada se može procijeniti da li u konkretnom slučaju odgovara obnova prema članu 7 MRG, zahtjev prema članu 6 MRG ili drugo pravno rješenje.

Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuellen Rechtsnews.