Ugostiteljski lokal u Zinshaus objektu: buka, zvučna izolacija i tehnička nadogradnja

Kada buka iz ugostiteljskog lokala u Zinshaus objektu ponavljano dopire do stanova, problem treba pravno i tehnički urediti. Postojeća dozvola za poslovni pogon ne isključuje dodatne uslove organa. Prema § 79 austrijskog GewO 1994 organ može odrediti druge ili dodatne uslove ako zaštićeni interesi, uprkos poštovanju dosadašnjih uslova, nisu dovoljno zaštićeni.

Za vlasnika, operatora i pogođene zakupce odlučujući su konkretan pogon, stvarne imisije i tehničko rješenje koje se može provesti. Zvučna izolacija, ventilacija, radno vrijeme i raspodjela troškova pripadaju u isti plan mjera. Ugovor o zakupu ne zamjenjuje upravnu provjeru, ali može urediti izvođenje radova i troškove između vlasnika i operatora.

Kada § 79 GewO dopušta dodatne uslove

§ 79 stav 1 GewO odnosi se na pogon nakon izdavanja dozvole. Dosadašnji uslovi se mogu poštovati, a interesi koji se štite prema § 74 stav 2 GewO ipak mogu ostati nedovoljno zaštićeni. To može biti važno kod buke, mirisa, odvodnog zraka ili drugih uticaja. Organ procjenjuje konkretan pogon i konkretno opterećenje.

Pritužba zato ne određuje automatski konkretnu nadogradnju. Ona je razlog da se razjasne izvor, rad pogona, pogođeni stanovi i postojeći uslovi. Mjerenja, zapisnici s datumom i potpuni opis rada olakšavaju procjenu. Tekst o otkazu zbog rušenja Zinshaus objekta obrađuje drugo projektno pitanje i treba ga odvojiti od provjere buke.

Odvojiti dozvolu, uslov i promjenu pogona

Dozvola opisuje odobreno stanje. Kasniji dodatni uslov reaguje na nedovoljnu zaštitu komšija ili drugih zaštićenih interesa. Ako bi se pogon suštinski promijenio, § 79 stav 3 predviđa koncept sanacije. Organ može tražiti da se taj koncept podnese i provede u primjerenom roku.

U projektnom spisu ove nivoe treba držati odvojeno. Za svaki problem potrebni su prvobitna dozvola, kasnije izmjene, konkretan izvor buke i planirana mjera. Zamjena ventilacijske opreme, zatvaranje uređaja, odvajanje tehničkih jedinica ili promjena dostave može tražiti drugu procjenu od obične organizacijske izmjene.

Zvučnu izolaciju planirati kao tehničko rješenje

Buka iz ugostiteljskog lokala često ima više izvora. Muzika, gosti, rashladni i ventilacijski uređaji, dostava, vrata, stolice te korištenje vanjske terase ili dvorišta mogu biti važni. Nadogradnja zato treba početi od izvora. Moguće mjere su građevinsko odvajanje, bolji vod zraka, ograničenje pojedinih perioda rada ili izmijenjen proces dostave.

§ 79 stav 1 traži proporcionalno rješenje. Organ uzima u obzir naročito vrstu, količinu i opasnost emisija, nastale imisije, trajanje korištenja i tehničke posebnosti pogona. Skupa mjera se zato ne traži samo zato što je djelotvorna. S druge strane, jeftina mjera ne smije ostaviti zaštićene interese praktično nezaštićenim.

Rok, provedba i ekonomska opravdanost

Za određene uslove organ može odrediti primjeren rok. § 79 stav 1 načelno upućuje na najviše tri godine. U posebno opravdanim slučajevima, na primjer kod preuzimanja poslovanja, može doći u obzir najviše pet godina. Operator mora pokazati da je ispunjenje tek u tom roku ekonomski prihvatljivo, a odgoda ne smije ugroziti zaštitu pogođenih interesa.

Rok zato nije opća obustava neriješenog problema buke. Rješenje organa, tehnički plan i dokazi o privremenim mjerama moraju odgovarati jedno drugom. Vlasnik i operator trebaju dodatno urediti ko naručuje radove, omogućava pristup, plaća troškove i dokumentuje učinak. Takav dogovor ne mijenja upravnu nadležnost.

Zakupni odnos i komšije procijeniti odvojeno

Organ upravne uslove usmjerava prema nosiocu poslovnog pogona. Ugovor između vlasnika i operatora zasebno otvara pitanja korištenja, održavanja, preinaka, pristupa i troškova. Za stanove u istoj zgradi pritužbe, smetnje i dogovorene mjere treba voditi u posebnoj evidenciji.

Vlasnik treba po datumima urediti obećanja operatora, pisma zakupaca, izvještaje o mjerenju i kontakte s organima. Operatoru je potreban jasan opis odobrenog i stvarnog rada. Tako se vidi da li je u prvom planu tehnička nadogradnja, organizacijska promjena ili zakupnopravna procjena prostora.

Data room i prodaja Zinshaus objekta

Kod prodaje Zinshaus objekta u data room pripadaju spis poslovnog pogona, uslovi, izmjene dozvole, planovi, mjerenja, pritužbe i tekuće mjere. Ekonomska provjera treba obuhvatiti i otvorene naloge, ponude, rokove, pitanja osiguranja i ugovornu raspodjelu između vlasnika i operatora.

Kupac treba utvrditi odgovara li stvarni rad odobrenom stanju i da li je postupak prema § 79 GewO već u toku ili se može očekivati. Provjera zagađenja i ugovornog rizika pri kupovini stambene zgrade pokazuje kako se poznati tehnički rizici konkretno raspoređuju u dokumentima i ugovoru. Kod buke je jednaka preciznost potrebna za izvor, mjeru, trošak i vrijeme.

Pouzdan redoslijed tehničke nadogradnje

Počnite popisom: koja oprema, prostorije, radno vrijeme i dostavni putevi postoje? Zatim pritužbe i mjerenja treba povezati s pojedinačnim izvorima i stanovima. U trećem koraku upoređuju se tehničke mogućnosti prema očekivanom učinku, trošku i potrebnom pristupu.

Tek tada se provedba usklađuje s organom i ugovorima. Plan treba obuhvatiti privremene mjere, preuzimanje izvedenih radova, naknadno mjerenje i preostale pritužbe. Prije naručivanja promjene lokala treba provjeriti da li je potrebna prijava, dozvola ili dodatni uslov.