Zabrana korištenja stana nakon rješenja organa: posljedice za zakup

Službeno rješenje kojim se zabranjuje korištenje stana odmah mijenja način na koji se iznajmljeni stan može koristiti. Posljedice za zakup zavise od tačnog sadržaja rješenja, njegovog početka i trajanja te od toga koje korištenje još ostaje moguće. Zakupninu, održavanje, pristup i eventualni prestanak ugovora treba procijeniti prema tim činjenicama.

Rješenje ne zamjenjuje procjenu prema zakupnom pravu. Ono određuje koje je korištenje zabranjeno iz javnopravnih razloga. § 1096 ABGB i, kada se austrijski MRG primjenjuje u cijelosti ili djelimično, §§ 3 i 8 MRG određuju koje posljedice ograničenje može imati između zakupca i najmodavca.

Zajedno pročitati rješenje i ugovor o zakupu

Prvi korak je precizno poređenje rješenja i ugovora o zakupu. Treba odrediti jedinicu, zabranjenu radnju, prostorni obim i datum od kojeg se stan više ne smije koristiti. Rješenje može obuhvatiti cijeli stan, pojedine prostorije ili određeni način korištenja.

Za procjenu ugovora važna je i ugovorena svrha. Stan koji se smije koristiti samo kao prostor za odlaganje otvara drugo pitanje od stana u kojem je privremeno zatvorena jedna sporedna prostorija. Preostalo korištenje treba opisati konkretno.

Obim primjene MRG-a je posebno prethodno pitanje. Postojeći vodič o građevinskom spisu Zinshaus objekta obrađuje dozvole korištenja, izmjene i otvorene naloge. Samo službeno rješenje ne daje odgovor na sva prethodna pitanja.

Zakupnina kod potpune ili djelimične zabrane

§ 1096 stav 1 ABGB obavezuje najmodavca da očuva ugovoreno korištenje. Ako događaj bitno ograniči to korištenje, zakupnina može biti drugačija za vrijeme i u obimu ograničenja. Potpuni gubitak korištenja zato otvara drugo pitanje od zatvaranja sporedne prostorije.

Iz samog rješenja ne proizlazi fiksni procenat. Procjena zavisi od ugovorene svrhe, pogođenog perioda, jačine ograničenja i toga da li ostaje razumno korištenje. Početak i kraj treba potkrijepiti dokazom dostave, stvarnom zabranom i službenim odobrenjem ponovnog korištenja.

Obračun treba ostati razumljiv za svaki mjesec. Zakupci treba da sačuvaju dokaze o plaćanju i eventualnim rezervama. Najmodavci treba da zabilježe stvarno ograničenje, ponuđene alternative i napredak radova. Pisani privremeni dogovor može smanjiti kasnije sporove, ali mora jasno odrediti period i pravne posljedice.

Održavanje i pristup tokom zabrane

§ 3 MRG u svom zakonskom području povjerava održavanje zgrade i zakupnih prostora najmodavcu. § 8 MRG obavezuje zakupca da trpi privremeno korištenje ili izmjenu prostora radi određenih nužnih radova. Ove odredbe ne daju opštu dozvolu za ulazak u svaku svrhu.

Za svaki termin treba odrediti razlog, obim, očekivano trajanje i učesnike. Upravitelj treba koordinirati radove uz poštovanje preostale privatnosti i sigurnosti. Kod službene zabrane korištenja treba uzeti u obzir i upute organa te sigurnosne zahtjeve stručnih osoba.

Članak o radovima održavanja u Zinshaus objektu povezuje održavanje, troškove i planiranje. Kod zabrane korištenja spis treba pokazati i koji su radovi potrebni za kasnije odobrenje te ko organu dokazuje njihov završetak.

Trajanje, zamjensko korištenje i prestanak zakupa

Što zabrana duže traje i što manje ostaje od ugovorene svrhe, to je važnije pronaći trajno rješenje. Treba početi od rasporeda organa, mogućeg zamjenskog korištenja i onoga što je razumno za obje strane. Privremena praznina pravno se razlikuje od otvorene zabrane stanovanja.

Prestanak ugovora ili odustajanje od njega ne može se izvesti samo iz riječi zabrana korištenja. Treba provjeriti ugovor, razlog zabrane, trajanje, podjelu odgovornosti i zakonske uslove za izabrani korak. Sporazumni prestanak treba urediti povrat, polog, otvorenu zakupninu i pristup radi preostalih radova.

Najmodavci ne treba da obećaju novu namjenu prije službenog odobrenja. Zakupci treba da procijene ponuđeni zamjenski stan ili privremeno rješenje prema lokaciji, trajanju, troškovima i ugovornoj obavezi. Svaku mogućnost treba urediti pisanim dogovorom.

Dokazati stanje, zabranu i komunikaciju

Pouzdan spis povezuje rješenje sa stvarnim stanjem stana. To mogu biti dokaz dostave, planovi ili fotografije pogođenih područja, zapisi o korištenju, mjerenja ili nalazi te komunikacija s organom o ponovnom odobrenju. Svaki dokument treba povezati s datumom i konkretnim događajem.

Zakupci treba da zabilježe kada su morali napustiti stan, koje su stvari ostale i kakvo je korištenje poslije bilo moguće. Najmodavci i upravitelji treba da dokumentuju termine, pristup, napredak sanacije, upite i ponuđena rješenja. Dnevna činjenična hronologija korisnija je za obračun od opšte tvrdnje da stan u cijelosti nije bio upotrebljiv.

Ako dođe do spora, važni su i ugovor o zakupu, dodaci, zapisnik primopredaje, pregled plaćanja i poruke. Spis treba pokazati da li je neka strana spriječila korištenje, odgodila radove ili ispunila zahtjev organa.

Pripremiti spis za zakupca i najmodavca

Za početnu pravnu procjenu zakupac i najmodavac treba da prikupe iste osnovne podatke. To uključuje cijelo službeno rješenje s dokazom dostave, ugovor i dodatke, planove, fotografije, zapise, dokaze plaćanja i svu komunikaciju. Stan i relevantni period moraju biti jasno određeni.

Najmodavac treba dodati ponude sanacije, radne naloge, termine, uslove organa i dokaz završetka. Zakupac treba dodati stvarni gubitak korištenja, alternative, vlastite troškove i datum povratka. Tako se posljedica za zakupninu odvaja od pitanja ko treba organizovati koji rad.

Uređen spis podržava praktičan dogovor ili daljnje pravno postupanje. Ne zamjenjuje procjenu konkretnog slučaja, ali pokazuje koje su činjenice već dokazane i koja informacija još nedostaje.

Sljedeći koraci i pravne novosti

Za procjenu pripremite rješenje, ugovor o zakupu, dokaz dostave, zapise o stanju, pregled plaćanja i cijelu komunikaciju. Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuelle pravne novosti.