Domar nije dostupan: zamjena i naknada troškova kod starih ugovora

Kada je radni odnos domara zaključen prije 1. jula 2000. godine, zamjena zavisi od razloga odsustva. Član 17 HbG razlikuje zamjenu koju u pravilu organizuje domar, naknadu troškova kod određenih odsustava i zamjenu koju o svom trošku organizuje vlasnik kuće.

Najprije treba provjeriti član 31 stav 5 HbG. Zakon o domarima i dalje se primjenjuje na te stare ugovore, dok se više ne primjenjuje na radne odnose zaključene nakon 30. juna 2000. godine. Pravilo uređuje zamjenu i troškove. Ono samo po sebi ne prekida radni odnos i ne oduzima službeni stan.

Član 31 stav 5 HbG: kada je stari ugovor obuhvaćen

Član 31 stav 5 HbG vremensku granicu postavlja prema zaključenju radnog odnosa. Zakon o domarima više se ne primjenjuje na radne odnose zaključene nakon 30. juna 2000. godine. Na radne odnose zaključene prije 1. jula 2000. godine primjenjuje se i dalje, uključujući buduće izmjene.

Datum ugovora zato mora biti na početku provjere. Ugovor, dodaci, personalni spis i hronologija radnog odnosa trebaju pokazivati istu osnovu. Sam naziv domar ne dokazuje vremensko područje primjene.

Ovaj tekst obrađuje posebna pravila zamjene prema HbG-u unutar tog područja. Drugi radni odnos ili kasniji dogovor mora se posebno procijeniti prema pravilima koja se na njega primjenjuju.

Član 17 stav 1 HbG: domar u pravilu organizuje zamjenu

Ako domar ne može obavljati svoje dužnosti, član 17 stav 1 HbG u pravilu zahtijeva da sam organizuje zamjenu preko druge odgovarajuće osobe i da snosi trošak. Izbor osobe i period trebaju se povezati sa dužnostima koje se stvarno moraju obaviti.

Izuzetak postoji kada iznenadna spriječenost zbog bolesti ili nezgode onemogućava domara da ispuni tu obavezu. Član 17 stav 1 HbG za tu situaciju ne stvara posebnu obavezu vlasnika kuće da unaprijed drži zamjenu spremnom.

Odsustvo zato samo po sebi ne prekida radni odnos i ne znači da treba angažovati običnu firmu za održavanje zgrade na osnovu novog ugovora o djelu. Konkretan slučaj zamjene i preostale obaveze iz radnog odnosa trebaju se odvojeno evidentirati.

Član 17 stav 2 HbG: kada vlasnik kuće nadoknađuje troškove

Kod spriječenosti zbog bolesti ili nezgode, godišnjeg odmora i obrazovnog odsustva prema članu 118 ArbVG, vlasnik kuće mora domaru nadoknaditi troškove zamjene. Prema članu 17 stav 2 HbG, naknada je ograničena na prosječnu mjesečnu bruto naknadu koja bi domaru inače pripadala za taj period.

U spisu odvojeno treba navesti period, razlog, angažovanu osobu, dogovorenu naknadu i relevantnu prosječnu mjesečnu bruto naknadu. Sam račun ne pokazuje da li je ispunjen zakonski uslov niti da li je poštovana gornja granica.

Odredba nije opšta saglasnost za svaku zamjensku uslugu. I kod dužeg odsustva treba uporediti relevantni period i naknadu koja bi domaru inače pripadala. Činjenično stanje određuje koji su dodatni dokumenti potrebni.

Član 17 stav 3 HbG: kada vlasnik kuće organizuje zamjenu

Za vrijeme zabrane rada prema §§ 3 do 5 stav 1 MSchG, roditeljskog odsustva prema MSchG-u ili VKG-u, oslobađanja prema članu 117 ArbVG i produženog obrazovnog odsustva prema članu 119 ArbVG, vlasnik kuće mora o svom trošku organizovati zamjenu.

Ove situacije razlikuju se od bolesti, nezgode, godišnjeg odmora i obrazovnog odsustva prema članu 118 ArbVG. Odgovornost za organizaciju i plaćanje zamjene zato se ne može zaključiti samo iz opšte bilješke o odsustvu. U spisu treba navesti konkretan zakonski razlog, početak i kraj te dogovor o zamjeni.

Vlasnik kuće treba pisano evidentirati dužnosti, period, odgovarajuću zamjenu i odobrenje troška. Tako ostaje jasno koja obaveza proizlazi iz člana 17 stav 3 HbG, a koja organizacijska pitanja su izvan te odredbe.

Službeni stan: pravo na nastavak korištenja ostaje zaštićeno

Član 17 stav 3 HbG izričito određuje da pravo domara na zadržavanje službenog stana ostaje netaknuto. Zamjena za vrijeme zabrane rada, roditeljskog odsustva ili obuhvaćenog oslobađanja zato sama po sebi ne stvara osnov za iseljenje iz stana.

Za vrijeme roditeljskog odsustva, oslobađanja prema članu 117 ArbVG i produženog obrazovnog odsustva prema članu 119 ArbVG dopušteni su dogovori o poslovima koji su neposredno povezani sa službenim stanom. Takvi dogovori trebaju jasno odrediti sadržaj, period i praktično izvršenje.

Stambeno pitanje treba odvojiti od pitanja troškova. Zamjena koju plaća vlasnik kuće sama po sebi ne određuje kako se službeni stan koristi. Obrnuto, nastavak zaštite stanovanja ne mijenja ko organizuje zamjenu prema odgovarajućem stavu.

Dokumenti koji podržavaju provjeru zamjene i troškova

Prvi spis treba sadržati datum ugovora i radni ugovor, dodatke, dužnosti, službeni stan, prijavu odsustva i konkretan razlog odsustva. Kod bolesti, nezgode, odmora i obrazovnog odsustva treba dodatno pokazati ko je odredio ili organizovao zamjenu.

U spis troškova treba staviti dogovor ili račun zamjene, period, dokaz izvršenih usluga i dokaz plaćanja. Prosječna mjesečna bruto naknada koja bi domaru inače pripadala za isti period mora se utvrditi odvojeno. Kod člana 17 stav 3 HbG strana vlasnika treba dokumentovati i odluku da organizuje i finansira zamjenu.

Kratka hronologija sprečava miješanje radnog odnosa, službenog stana, zamjene i naknade troškova. To je posebno važno kada se priprema promjena vlasnika ili nova uprava. Tekst o preuzimanju upravljanja Zinshaus objektom obrađuje prenos računa, punomoći i dokumenata.

Promjena vlasnika i uprava: otvorenu zamjenu prenijeti na vrijeme

Kod promjene vlasnika stari ugovor, trenutno odsustvo, dogovor o zamjeni i dosadašnja plaćanja trebaju se prenijeti zajedno. Bilješka da domar nije dostupan ne pokazuje zakonsku situaciju ni gornju granicu troškova.

Matrica primopredaje treba sadržati i službeni stan, ključeve i pristupe, tekuće naloge, kontakte, obračune i stanje usluga zamjene. Podaci trebaju omogućiti novoj upravi da nastavi dogovor i troškove pripiše pravilnom periodu.

Tekst o promjeni vlasnika i prenosu ugovora obrađuje opštu primopredaju. Kod starog ugovora domara dodatno treba evidentirati vremensko područje HbG-a i raspodjelu prema članu 17.

Sljedeći koraci za vlasnike, domare i upravu

Najprije provjerite datum zaključenja radnog odnosa. Zatim razlog odsustva svrstajte prema odgovarajućem stavu člana 17 HbG. Tek tada se odgovornost, zamjena, troškovi i službeni stan mogu povezati u pouzdan spis.

Za dalju provjeru pripremite ugovor i dodatke, prijavu odsustva, dogovor o zamjeni, dokaze usluga, obračune, dokumente o bruto naknadi i dokumente o službenom stanu. Kod promjene vlasnika potrebni su i matrica primopredaje, zapisnik o ključevima i tekući nalozi uprave. Provjera rizika stambene zgrade može pomoći pri prvom razvrstavanju dokumenata.

Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuellen Rechtsnews.