Kvar vertikalne vodovodne cijevi u Zinshaus objektu: održavanje, pristup i troškovi

Kvar vertikalne vodovodne cijevi u Zinshaus objektu treba procijeniti prema njenom položaju, funkciji snabdijevanja i zakupnim odnosima koje pogađa. U području primjene austrijskog MRG-a radovi na zajedničkim dijelovima zgrade u pravilu ulaze u okvir održavanja prema § 3 MRG-a. Tačna granica između zajedničke vertikale i cijevi koja se nalazi samo u jednom stanu zahtijeva tehnički nalaz.

U praksi treba povezati četiri pitanja: koliko je popravka hitna, koje su jedinice pogođene, kakav pristup je potreban i kakvo stvarno ograničenje korištenja nastaje? Jedinstvena vremenska evidencija prijave, zatvaranja vode, popravke i ponovne uspostave snabdijevanja daje osnov za pouzdanu pravnu i ekonomsku procjenu.

Prvo utvrditi tok cijevi i područje primjene MRG-a

§ 3 stav 1 MRG-a obavezuje najmodavca da u području primjene zakona održava zgradu, iznajmljene prostore i uređaje namijenjene zajedničkom korištenju stanara na lokalno uobičajenom standardu. § 3 stav 2 tač. 1 MRG-a obuhvata radove potrebne za održavanje zajedničkih dijelova zgrade. Vertikalna cijev koja snabdijeva više stanova ili zajedničke prostore u pravilu upućuje na takav zajednički dio zgrade.

Sama tehnička oznaka ne rješava pitanje. Treba utvrditi tok, zaporne ventile, priključene jedinice, stanje instalacije i granicu prema cijevi koja se nalazi samo u iznajmljenom prostoru. Takođe treba provjeriti područje primjene MRG-a za konkretni ugovor o zakupu. Pregled radova održavanja u Zinshaus objektu daje širi okvir.

Važno je odvojiti ovaj slučaj od drugih zajedničkih uređaja. Lift, zaštita od požara i pristupačnost imaju vlastite činjenične osnove, iako mogu obuhvatiti održavanje zajedničkih dijelova. Članak o liftu, zaštiti od požara i pristupačnosti obrađuje ta susjedna pitanja odvojeno.

Prema tehničkom nalazu odrediti hitnost i rad održavanja

Prvo treba utvrditi ističe li voda, da li je snabdijevanje prekinuto, prodire li vlaga u građevinske dijelove ili postoji opasnost po zdravlje i sigurnost. § 3 stav 3 MRG-a zahtijeva da se radovi održavanja poredaju prema tehničkoj hitnosti. Prednost imaju, između ostalog, uklanjanje građevinskih nedostataka koji ugrožavaju ljude ili stvari i radovi potrebni za održavanje postojećih vodovodnih i kanalizacionih instalacija.

Popravku i potpunu zamjenu treba opisati odvojeno, tehnički i pravno. Nalaz treba objasniti koji je dio otkazao, da li djelimična popravka trajno rješava problem, koje zatvaranje vode je potrebno i zašto je potrebna zamjena ili nova trasa. Cijena zahvata ne može zamijeniti ovo objašnjenje.

Upravljanje zgradom treba voditi kratku vremensku evidenciju: prijava, hitna mjera, zatvaranje vode, tehnički nalaz, nalog, pristup, radovi, ispitivanje pritiska ili nepropusnosti i ponovno puštanje u rad. Tako se vidi koja je mjera bila odmah potrebna, a šta se moglo planirati za kasniju fazu.

Pristup i obzirno izvođenje radova uskladiti sa zakupcima

Prema § 8 stav 2 MRG-a glavni zakupac mora dozvoliti ulazak najmodavca ili osoba koje je on ovlastio iz važnih razloga. Privremeno korištenje ili promjena iznajmljenog prostora mora se dopustiti kada je to potrebno ili korisno za radove održavanja na zajedničkim dijelovima zgrade ili za uklanjanje ozbiljne štete. Opravdani interesi zakupca moraju se primjereno uzeti u obzir.

Popravka vertikale može zahtijevati ulazak u više stanova, okna, kupatila ili kuhinje. Najave termina, kontakt osoba, pravila za ključeve, zaštita od vode i građevinske štete te plan privremenog snabdijevanja zato pripadaju rasporedu radova. § 8 stav 3 MRG-a zahtijeva što obzirnije izvođenje; znatna ometanja mogu dovesti do primjerene naknade.

§ 8 stav 1 MRG-a uređuje i obavezu zakupca da održava određene instalacije koje služe iznajmljenom prostoru. Ako je potrebno ukloniti ozbiljnu štetu zgrade, glavni zakupac mora bez odlaganja obavijestiti najmodavca. Ta saradnja se mora razlikovati od pitanja ko održava i popravlja zajedničku vertikalnu cijev.

Ograničenje korištenja i zakupninu procijeniti prema § 1096 ABGB-u

§ 1096 stav 1 ABGB obavezuje najmodavca da predmet zakupa održava u upotrebljivom stanju i da ne ometa ugovoreno korištenje. Ako predmet tokom zakupa bez krivice zakupca postane toliko neispravan da ne odgovara ugovorenoj namjeni, zakupac je za vrijeme i u obimu neupotrebljivosti oslobođen plaćanja zakupnine.

Kod kvara vertikalne cijevi odlučuju konkretna jedinica i konkretan period. Treba evidentirati trajanje prekida vode, zatvorenu kuhinju ili kupatilo, štetu od vlage, potrebno iseljenje, privremena rješenja i stvarno vraćenu mogućnost korištenja. § 1096 ABGB ne daje jedan fiksni procenat za svaki kvar cijevi.

Pitanje zakupnine je odvojeno od obaveze održavanja i od naknade štete. Zajednička cijev može pripadati okviru održavanja prema § 3 MRG-a, iako su stanovi pogođeni u različitom obimu. Obrnuto, kratka popravka unutar jednog stana može stvoriti konkretno ograničenje korištenja.

Troškove, nalog i odgovornost jasno rasporediti

Ako je uzrok u zajedničkom dijelu zgrade i primjenjuje se odgovarajuće područje MRG-a, popravka se u pravilu procjenjuje kao obaveza održavanja najmodavca prema § 3 MRG-a. To treba odvojiti od obaveza glavnog zakupca za instalacije unutar iznajmljenog prostora, obaveze prijave štete i eventualne štete koju je neko prouzrokovao svojim ponašanjem u konkretnom slučaju.

Spis troškova treba odvojeno prikazati dio cijevi, tehnički nalaz, hitnu mjeru, izvođača, ponudu, dodatne radove, otvoreni račun i finansiranje. § 3 stav 3 MRG-a povezuje pokriće troškova održavanja s rezervama zakupnine i subvencijama i daje prednost hitnim radovima. Jedna opšta stavka u planu troškova ne odgovara na sva ova pitanja.

Kod promjene vlasnika treba izričito rasporediti nalog, stanje plaćanja, dokumente o garanciji, otvorene termine za pristup i odgovornost do primopredaje. Interni dogovor prodavca i kupca ne uklanja potrebu da se procijene obaveze prema pogođenim zakupcima.

Štetu i spis cijevi dokumentovati za svaku pogođenu jedinicu

Pouzdan spis cijevi počinje prvom prijavom. Treba da sadrži datum i vrijeme, plan cijevi, fotografije, nalaze vlage ili pritiska, zatvaranje vode, uzrok, pogođene stanove i zajedničke prostore. Stvarno ograničenje i njegovo trajanje treba evidentirati odvojeno za svaku jedinicu.

Dodaju se nalaz stručnog izvođača, ponude, nalog za popravku, dodatni radovi, računi, obavijesti osiguranju, najave termina, dogovori o pristupu i potvrda ponovne uspostave. Ako je popravljena samo jedna dionica vertikale, spis treba označiti obrađeni dio i sve preostale otvorene dionice.

Kod kupovine Zinshaus objekta ovaj spis pripada data roomu. Ako cijev snabdijeva i pomoćni prostor ili garažu, ugovore, pristup i troškove treba rasporediti odvojeno. Članak o garažnim mjestima u Zinshaus objektu pokazuje zašto se pomoćne površine razvrstavaju prema pravnoj povezanosti, a ne samo prema blizini.

Otvorene radove na cijevi i posljedice za zakupninu unijeti u ugovor

Kupoprodajni ugovor treba navesti dio cijevi, uzrok, status popravke, pogođene jedinice, otvorene troškove i očekivani datum ponovne uspostave. Poznata zadržavanja zakupnine, dogovori sa zakupcima i otvoreni osigurani slučajevi takođe pripadaju procjeni rizika.

Zavisno od pregovora mogu se koristiti odredba o završetku radova, zadržavanje dijela cijene, prenos zahtjeva, oslobađanje od odgovornosti ili jasna raspodjela troškova. Odgovarajuća struktura zavisi od nalaza, obima radova i stvarnog stanja pri primopredaji. Opšta izjava da je zgrada bez nedostataka dovoljno precizno ne opisuje poznat kvar cijevi.

Kupci treba da povežu potrebe održavanja, prekide vodosnabdijevanja i moguće posljedice za zakupninu u matrici po jedinicama. Tada se vidi da li je tehnički nedostatak riješen, naručen, sporan ili samo procijenjen. Ista činjenična osnova može se koristiti za data room, cijenu i primopredaju.

Nakon prijave štete odrediti sljedeće korake

Nakon prijave prvo treba ograničiti opasnost i dalju štetu od vode. Zatim se tehnički utvrđuju tok cijevi, pogođene jedinice, uzrok i potrebna mjera. Pristup, komunikaciju i napredak popravke treba dokumentovati istovremeno.

Za zakupnopravnu procjenu treba evidentirati kada i kako je korištenje bilo ograničeno u svakoj jedinici. Vlasnicima i kupcima dodatno su potrebni stanje troškova, otvoreni nalozi, data room i dogovor o primopredaji. Ova odvojena, ali usklađena dokumentacija čini osnov pouzdane procjene.

Nove članke i pravne informacije kancelarije možete primati putem BRANDaktuelle pravne novosti.