Zakupodavac ne izvodi radove održavanja: sudski nalog i rok prema § 6 MRG

Kada zakupodavac ne organizuje potrebne radove održavanja u višestambenoj zgradi, prvo je pitanje može li se tražiti konkretan nalog za njihovo izvođenje. Ako se na konkretni ugovor o zakupu primjenjuje austrijski Zakon o najmu (MRG), § 6 omogućava sudu ili nadležnoj općini da odredi izvođenje radova u primjerenom roku. Za pravilnu procjenu treba odvojiti same radove, osobu ovlaštenu za podnošenje zahtjeva i nadležni postupak.

Ovaj tekst obrađuje podnosioce zahtjeva, nadležnost, prigovore u vezi s finansiranjem, dokumentaciju i posljedice neizvršenja naloga. Povrat iznosa plaćenih po privremenom povećanju glavne zakupnine prema § 18a MRG ima zasebne uslove. To pitanje objašnjava tekst o povratu prema § 18a MRG.

Nalog za izvođenje radova ne odlučuje automatski o smanjenju zakupnine ili naknadi štete. Za te novčane zahtjeve potrebni su zasebna pravna osnova i procjena konkretnih okolnosti.

Koji radovi mogu biti obuhvaćeni nalogom prema § 6 MRG?

§ 6 stav 1 MRG obuhvata radove održavanja i poboljšanja koje zakupodavac mora provesti prema §§ 3 i 4 MRG-a. Prvo provjerite da li se MRG primjenjuje na konkretni ugovor o zakupu; područje primjene uređuje § 1 MRG. Kod radova održavanja važno je da pripadaju zakonom utvrđenim obavezama. Oznaka da je neki dio „neispravan“ sama po sebi ne rješava pravno pitanje. Opišite koji je dio pogođen, gdje se nalazi i koji rad se čini potrebnim. Relevantne zakonske kategorije uređene su u §§ 3, 4 i 6 MRG-a.

Bitni su stvarni obim i položaj kvara. Oštećena vertikalna vodovodna cijev može otvoriti pitanja održavanja zajedničkih dijelova, pogođene zakupne jedinice i potrebne popravke. Poseban tekst razmatra ta pitanja na primjeru neispravne vertikalne vodovodne cijevi.

Ako postoji ozbiljna opasnost po zdravlje, § 6 stav 1a MRG postavlja dodatni uslov. Nalog za uklanjanje takve opasnosti dolazi u obzir samo kada se ona ne može spriječiti drugim mjerama koje se razumno mogu očekivati od stanara. Taj uslov važi za opisanu opasnost, a ne za svaki zahtjev za radove održavanja.

Ko može podnijeti zahtjev?

Za radove navedene u § 3 stav 2 tačke 1 do 4 i 6 MRG-a zahtjev može podnijeti svaki glavni zakupac u zgradi. Zahtjev može podnijeti i općina u kojoj se zgrada nalazi, u okviru svoje zakonske nadležnosti. Osobe koje su ugovorne strane na strani zakupca u glavnom ugovoru imaju položaj glavnih zakupaca (Hauptmieter). Podzakupac nema automatski pravo da sam podnese zahtjev.

Za radove iz § 3 stav 2 tačka 5 i korisna poboljšanja prema § 4 stav 1 i 2 MRG-a, § 6 stav 1 tačka 2 zahtijeva većinu glavnih zakupaca. Većina se računa prema broju prostora koji su predmet zakupa u zgradi. Broj stanara ili lista potpisa ne zamjenjuju zakonski obračun. Zato prvo utvrdite kategoriju radova i zakupne odnose na koje se zahtjev odnosi.

Gdje postupak počinje?

§ 6 MRG upućuje na sud, a preko § 39 MRG-a i na postupak pred općinom. Postupak ne počinje automatski pred općinom u svakom slučaju. Nadležnost zavisi od toga da li je općina prema § 39 nadležna za zakupne sporove. Prije predaje provjerite važeću zakonsku raspodjelu nadležnosti.

Prvobitno nadležno tijelo treba razlikovati od kasnijeg obraćanja sudu radi provjere odluke općine. Ako vam je takva odluka već dostavljena, sudski postupak uređuje § 40 MRG. Postupak i rok od četiri sedmice objašnjeni su u tekstu o osporavanju odluke općine.

Kod etažnog vlasništva pravni put može zavisiti od toga da li radovi pogađaju zajedničke dijelove i može li zakupodavac kao etažni vlasnik sam organizovati njihovo izvođenje. OGH je o toj granici odlučivao povodom zahtjeva za popravku ili zamjenu prozora i balkonskih vrata u odluci od 16. juna 2026, 5 Ob 4/26p. Nije ponovo opšte odlučivao o dopuštenosti vanparničnog postupka, jer su niži sudovi to pitanje u konkretnom predmetu već obavezujuće riješili. OGH je ukazao na raniju praksu: ako zakupodavac nema ovlaštenje da odlučuje o zajedničkim dijelovima, nalog prema § 6 MRG može zahtijevati radove koje nije moguće neposredno provesti prema ostalim etažnim vlasnicima. U toj usko određenoj situaciji zakupac može ostvarivati zahtjev protiv zakupodavca u parničnom postupku i tražiti da on koristi svoja manjinska prava. To zavisi od dijela objekta, potrebne saglasnosti i stvarnog ovlaštenja. Etažno vlasništvo samo po sebi ne isključuje svaki postupak prema § 37 MRG. Pročitajte odluku OGH-a 5 Ob 4/26p i § 37 stav 1 tačka 2 MRG-a.

Kada prigovor zbog finansiranja može spriječiti zahtjev?

§ 6 stav 4 MRG-a uređuje ograničenu situaciju finansiranja. Ako je riječ o radovima održavanja koje nije potrebno naložiti kao prioritetne, njihovo finansiranje zahtijeva povećanje glavne zakupnine prema §§ 18 i 19 MRG-a, a prigovore podnesu i većina glavnih zakupaca i zakupodavac, zahtjev se mora odbiti. Za ovaj prigovor većina se računa prema broju prostora koji su bili iznajmljeni u trenutku prigovora.

To nije opšte pravo veta na sve popravke. Pravilo se izričito ne primjenjuje na radove koje prema § 3 stav 3 tačka 2 slova a do c treba naložiti prioritetno. Ako nema zajedničkog prigovora većine i zakupodavca, to samo po sebi ne odobrava povećanje glavne zakupnine; o traženom finansiranju i dalje je potrebna zasebna odluka.

Ako su važna raspoloživa sredstva ili obračun rezerve zakupnine, tekst o rezervi zakupnine u višestambenoj zgradi daje ekonomski kontekst. On ne zamjenjuje provjeru uslova iz § 6 stav 4 MRG-a.

Koji rok važi za izvođenje radova?

Sud ili općina određuje primjeren rok koji ne smije biti duži od jedne godine. Jedna godina je gornja granica, a ne automatski rok koji može tražiti bilo koja strana. Nadležno tijelo u konkretnom slučaju određuje radove i vrijeme potrebno za njihovo izvođenje. Radove koje prema § 3 stav 3 tačka 2 slova a do c treba naložiti prioritetno mora posebno naložiti kao prioritetne.

Rok za izvođenje radova razlikuje se od roka od četiri sedmice za obraćanje sudu nakon odluke općine. Prema § 40 MRG, taj kasniji rok počinje dostavom odluke. Za tu fazu pogledajte tekst o § 40 MRG.

Koji dokumenti pomažu da se zahtjev obrazloži?

§ 6 MRG ne propisuje opšti spisak privatnih priloga. Jasno sastavljen zahtjev označava zgradu, zakupnu jedinicu, dio objekta i tražene radove. Fotografije s datumom, ranije prijave zakupodavcu i njegovi odgovori prikazuju stanje i dosadašnji tok. Tehnički nalazi, predračuni ili zapisnici mogu dodatno objasniti zašto su radovi potrebni i koliki je njihov obim.

Ako je hitnost važna, zabilježite posljedice po stanare i zgradu. Ako je potrebna većina, obrazložite koji su glavni zakupci i zakupne jedinice uračunati i kako je većina izračunata. Stručno mišljenje može pomoći kada uzrok nije jasan, ali zakon ga ne propisuje kao preduslov za svaki zahtjev.

Za vlasnika ili kupca ista dokumentacija pomaže da prije odluke utvrdi neizvedene radove, troškove i moguće postupke pred općinom ili sudom. Spis treba prikazati trenutno stanje i već poduzete korake, a ne samo opštu listu mogućih nedostataka.

Šta slijedi ako se nalog ne izvrši?

Pravosnažan nalog prema § 6 stav 1 MRG-a predstavlja izvršnu ispravu. Ako zakupodavac propusti određeni rok, svaki zakupac u zgradi i općina u okviru svoje zakonske nadležnosti mogu nadležnom sudu podnijeti zahtjev za imenovanje upravitelja. Upravitelj treba provesti naložene radove, pribaviti potreban kapital i uredno upravljati zgradom dok se dug ne otplati.

Imenovanje ne nastupa automatski. Potreban je novi zahtjev sudu i moraju biti ispunjeni zakonski uslovi. § 6 stav 2 MRG-a uređuje sudski put izvršenja. Da li su mogući samostalno izvođenje radova, povrat troškova ili smanjenje zakupnine zasebno je pitanje i ne proizlazi samo iz naloga za radove.

Da li nalog za održavanje odlučuje i o novčanim zahtjevima?

Nalog prema § 6 MRG odnosi se na izvođenje radova. On ne odlučuje automatski da li treba vratiti već plaćene iznose po privremenom povećanju prema § 18a MRG-u. To zavisi od osnovne odluke, konkretnog povećanja, napretka radova i izvršenih uplata. Zasebne korake objašnjava tekst o povratu prema § 18a MRG.

I smanjenje zakupnine ili zahtjev za naknadu štete zahtijevaju vlastitu činjeničnu i pravnu procjenu. Kod kvara lifta posebno se procjenjuju trajanje, mogućnost korištenja i obaveza održavanja. Više o tome pročitajte u tekstu o kvaru lifta u staroj zgradi. Nalog za radove ne odlučuje o tim novčanim zahtjevima.